新一輪恒生綜指及港股通檢討期將于2019年6月30日截止，據(jù)恒生指數(shù)先調(diào)、港股通后變的規(guī)則，本輪入選港股通的市值門檻預(yù)計(jì)約57億港元。
在入選港股通標(biāo)的潛在名單中，筆者關(guān)注到剛于5月31日在“格隆匯·首屆大中華區(qū)最佳上市公司”評(píng)選活動(dòng)中榮獲“港股上市公司最具成長(zhǎng)獎(jiǎng)”的一只相對(duì)“低調(diào)”的內(nèi)房股——建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（HK.01908）。建發(fā)國(guó)際自18年7月以來(lái)12個(gè)月月末的平均市值約62.7億港元，流通比例也優(yōu)于恒指入選標(biāo)準(zhǔn)，將有望于9月份入圍港股通。
港股通潛在標(biāo)的股，業(yè)績(jī)釋放凸顯成長(zhǎng)性
2014年、2016年滬港通和深港通接連開通，內(nèi)地資金像開閘的洪水一樣涌到香港。2017年恒指以36%的漲幅領(lǐng)漲全球，南下資金的流入功不可沒(méi)，2017年南下資金累計(jì)凈買入超過(guò)3000億人民幣，同比增長(zhǎng)46%。
納入港股通名單往往是牛股的催化劑，因此熱門公司會(huì)通常得到獲得提前關(guān)注和布局。例如綠城服務(wù)（2869.HK）于2017年3月份被納入深市港股通，截至目前，通過(guò)港股通買入的其股票數(shù)量占總股本近8%，股價(jià)較被調(diào)入時(shí)翻了兩倍。同樣在2017年調(diào)入港股通的中國(guó)奧園（3883.HK）、金斯瑞生物科技（1548.HK），從被納入以來(lái)股價(jià)漲幅已超100%。
調(diào)入港股通的企業(yè)，通常表現(xiàn)出超越同行的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和盈利能力。在2019年9月有望新晉港股通的潛在標(biāo)的股中，建發(fā)國(guó)際是少數(shù)擁有國(guó)有企業(yè)背景的企業(yè)，并且在近兩年持續(xù)釋放出高速的成長(zhǎng)性。
建發(fā)國(guó)際起源于福建地區(qū)，是世界500強(qiáng)廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司的成員企業(yè)，也是中國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（“建發(fā)房產(chǎn)”）控股的香港主板上市公司。而建發(fā)國(guó)際作為建發(fā)房產(chǎn)旗下唯一海外上市平臺(tái)，其母公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸聚焦到建發(fā)國(guó)際上，目前已形成了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)及新興產(chǎn)業(yè)投資三大業(yè)務(wù)模式。
2018年全年，建發(fā)國(guó)際歸母凈利潤(rùn)及合約銷售金額增速分別達(dá)到331%及145%，業(yè)績(jī)?cè)鏊龠h(yuǎn)超同行。
從資產(chǎn)盈利質(zhì)量看，據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)發(fā)布的2018年中國(guó)地產(chǎn)內(nèi)房股榜單數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)國(guó)際ROE在內(nèi)房股排名中位列第三，資產(chǎn)盈利能力位居行業(yè)前列。
據(jù)筆者分析，建發(fā)國(guó)際于近兩年取得業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，很大因素取決于其“以品牌創(chuàng)造價(jià)值”的核心理念與戰(zhàn)略布局，即堅(jiān)持深耕于核心城市，通過(guò)品牌落地獲得產(chǎn)品溢價(jià)。
堅(jiān)持深耕細(xì)作，品牌落地生根
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的城市布局策略，房企大概可以分為兩種類型：廣闊布局類型和城市深耕型，建發(fā)國(guó)際則是后者的杰出代表。
建發(fā)國(guó)際聚焦在福建、華東、華中、華南等具備增長(zhǎng)潛力的區(qū)域市場(chǎng)，土儲(chǔ)逐步拓展了深圳、長(zhǎng)沙、蘇州、杭州、福州等20個(gè)核心城市，布局具備增長(zhǎng)潛力的一二線城市及周邊具備升值潛力的衛(wèi)星城。公司在城市布局中具備長(zhǎng)足眼光，布局城市多抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。隨著城市群相關(guān)政策的加速落地，未來(lái)不僅核心城市的產(chǎn)業(yè)能級(jí)得到提升，人才、資金、資源等優(yōu)勢(shì)將更為明顯；核心城市周邊的中小城市將受益于人才、產(chǎn)業(yè)的外溢影響，形成具有特色的支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)發(fā)展前景巨大。
截至2018年，建發(fā)國(guó)際土地儲(chǔ)備總可售貨值超1200億元。根據(jù)公司公開信息披露顯示，建發(fā)國(guó)際于2019年上半年新增土地儲(chǔ)備貨值約400億元，較去年同期增長(zhǎng)約80%；若建發(fā)國(guó)際下半年按照該增速積極拿地?cái)U(kuò)張，2019全年預(yù)計(jì)可以新增貨值約800億元，土地貨值補(bǔ)充迅速。
隨著消費(fèi)升級(jí)時(shí)代來(lái)臨，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由剛需時(shí)代進(jìn)入改善時(shí)代。建發(fā)國(guó)際將產(chǎn)品定位為“高端改善型產(chǎn)品”，逐步確立了“新中式”品牌，在保留中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的同時(shí)，融合現(xiàn)代建筑工藝和材料，改良了傳統(tǒng)中式產(chǎn)品用料、工藝的不足，使得新中式產(chǎn)品既富有文化韻味又具備高度使用性能，在市場(chǎng)上大受歡迎。例如，建發(fā)國(guó)際的集美央著項(xiàng)目在2018年廈門樓市趨冷的環(huán)境下依舊火爆開盤，較周邊同競(jìng)品樓盤溢價(jià)7000元左右，首推3號(hào)樓高層在當(dāng)日被一搶而空；二期推售的128套房源，在開盤當(dāng)日全部售罄，而周邊樓盤去化卻相當(dāng)冷清，足以見(jiàn)得公司產(chǎn)品的品牌溢價(jià)能力。
隨著土拍市場(chǎng)持續(xù)高熱不減，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)土地獲取紅利的機(jī)會(huì)將逐步縮減，預(yù)料后期房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將逐步轉(zhuǎn)移至“操盤能力”的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)高效且有質(zhì)量的操盤水平獲取“品牌溢價(jià)”，這也正是建發(fā)國(guó)際的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
此外，建發(fā)國(guó)際的融資成本優(yōu)勢(shì)為其帶來(lái)更高的升值和利益釋放空間。在國(guó)有企業(yè)股東背景及大股東資金支持的雙重保障下，建發(fā)國(guó)際2018年全年平均融資成本約5.7%， 2019年以來(lái)建發(fā)國(guó)際的綜合融資成本進(jìn)一步降至約5.3%，相對(duì)同行處于較低水平。在市場(chǎng)調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)格、行業(yè)融資環(huán)境收緊的市場(chǎng)環(huán)境下，具備融資成本優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將備受投資者青睞。
小結(jié)
房地產(chǎn)板塊PE的波動(dòng)本質(zhì)是由行業(yè)小周期波動(dòng)引起，投資者普遍敬畏政策對(duì)中長(zhǎng)期基本面的影響，股價(jià)亦受政策及政策預(yù)期影響。但長(zhǎng)期走勢(shì)看，股票市值增長(zhǎng)依賴業(yè)績(jī)釋放，業(yè)績(jī)是核心牽引力。
對(duì)比2019年股價(jià)同樣得到快速增長(zhǎng)的內(nèi)房股，可以發(fā)現(xiàn)建發(fā)國(guó)際處于低估區(qū)間，以目前建發(fā)國(guó)際超過(guò)同行的成長(zhǎng)性，公司估值具備較高的提升空間。
而2019年以來(lái)，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)成長(zhǎng)性仍在釋放。隨著新一輪港股通選秀的最終落定，建發(fā)國(guó)際有望成為下一輪的資本寵兒。
