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獲“最具投資價值公司”,建發(fā)國際(01908.HK)駛?cè)虢】蛋l(fā)展快車道

日期:2021-12-10

資源來源:格隆匯

 

2021年即將邁向尾聲,在疫情陰霾繼續(xù)籠罩,全球經(jīng)濟遭遇逆流的這一年,資本市場整體表現(xiàn)動蕩,特別是港、A股房地產(chǎn)板塊持續(xù)走弱,然而即便是在此背景下,仍然不乏表現(xiàn)靚麗的企業(yè),展現(xiàn)出穿越周期的底色。

筆者注意到,截至12月9日,建發(fā)國際(01908.HK)年內(nèi)市值累計漲幅達到38.40%,位列克而瑞內(nèi)房股指數(shù)40家成分股中第一名,同期恒生指數(shù)跌10.93%,克而瑞內(nèi)房股指數(shù)更是大跌26.82%。公司逆風(fēng)向上,股價表現(xiàn)堪稱亮眼。

(表:克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)--年初至12月9日漲幅前10名)

值得一提的是,在近日由格隆匯主辦的“大中華區(qū)最佳上市公司·2021”頒獎典禮上,建發(fā)國際還獲得了“年度最具投資價值公司”獎項。從眾多優(yōu)秀企業(yè)中脫穎而出,榮膺這份頗具含金量的大獎,可見其展現(xiàn)的綜合實力受到了行業(yè)及資本的認可。

一、上市以來股價長期表現(xiàn)亮眼,基本面持續(xù)夯實
既然是最具投資價值的企業(yè),必然不能拘泥于短期的表現(xiàn),拉長時間線來看,建發(fā)國際的年K線圖尤為驚艷,上市至今股價連年走高。

格雷厄姆講過一句話:“市場短期看是投票機,長期看是稱重機”。因此決定股票長期價格還在于這家企業(yè)的內(nèi)在價值,由此再觀之建發(fā)國際,其強大的價值創(chuàng)造能力在資本市場顯然已得到長期驗證。

(來源:富途行情)

近年來整個房地產(chǎn)板塊在嚴調(diào)控政策背景下面臨震蕩調(diào)整,建發(fā)國際在這一環(huán)境中仍然展現(xiàn)出較強的抗逆性,堅實的基本面是股價取得亮眼表現(xiàn)的重要支撐所在。

根據(jù)建發(fā)國際最近公布的銷售數(shù)據(jù),2021年前三季度,建發(fā)國際實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約1,015.29億元,同比增長約148.86%,銷售增速維持行業(yè)前列水平,成功邁入千億俱樂部行列。而從第三季度單季度看,估算建發(fā)國際銷售也錄得約15%-20%的增長,大幅好于行業(yè)情況。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,第三季度房企整體銷售承壓,9月份百強房企的整體銷售同比跌幅超30%。

從今年上半年公司交出的成績單來看,公司實現(xiàn)營業(yè)收入84 億元,同比增長195%;歸母凈利潤3億元,同比增長101%。其中,預(yù)收賬款達1168億元,較上年末增長超77%。一般而言,預(yù)收賬款可在未來1-2年轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入,這足以表明公司未來業(yè)績增長具有相當高的確定性。

二、在當前行業(yè)風(fēng)暴環(huán)境下,建發(fā)國際實現(xiàn)逆風(fēng)突圍的核心邏輯
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的“轉(zhuǎn)折期”,是行業(yè)政策全方位操盤調(diào)控最高頻、最多維、最有力度的一年。2021年下半年以來,房地產(chǎn)債券一級發(fā)行受阻、住宅銷售持續(xù)下滑、個體風(fēng)險不斷暴露、土地流拍形成趨勢,行業(yè)的紅利時代已過去,在寒冬下,裸泳者被看得一清二楚。而通過穩(wěn)健經(jīng)營穩(wěn)扎穩(wěn)打、獲得“永續(xù)經(jīng)營力”的企業(yè),或?qū)⒊蔀橄乱粋€地產(chǎn)時代的王者。建發(fā)國際實現(xiàn)逆風(fēng)突圍的核心邏輯,在于以下四點:

邏輯一:無論政策收緊或邊際放松,建發(fā)國際始終是政策受益的第一梯隊。

在今年房地產(chǎn)融資大幅收緊的背景下,部分民營企業(yè)不斷暴雷、信用體系崩塌,銀行等金融資源更多地向有優(yōu)質(zhì)經(jīng)營、國有背景的房地產(chǎn)企業(yè)傾斜。而建發(fā)國際是世界500強、廈門市屬國有獨資企業(yè)廈門建發(fā)集團有限公司的成員企業(yè),受益于自身的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營情況,再加上強大國有股東的信用加持,建發(fā)國際一直以來均獲得各大金融機構(gòu)的資源支持,屬于各大銀行的白名單企業(yè)范圍。

依據(jù)公司披露的資料,截至2021年6月,建發(fā)國際的銀行已批未提金額達230億元;公司上半年融資成本僅為4.48%,顯著低于同行業(yè)平均水平,為土地市場的持續(xù)發(fā)力奠定基礎(chǔ)。在眼下房企資金面壓力陡增、民企拿地收縮的背景下,建發(fā)國際大舉拿下上海、成都、寧德、莆田、廈門等多幅優(yōu)質(zhì)地塊,實現(xiàn)逆風(fēng)增長,這亦充分反映建發(fā)國際憑借自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)及高效的運營所取得的資金優(yōu)勢,具備穩(wěn)健增長的實力。

近期,高層密集發(fā)聲對地產(chǎn)調(diào)控予以糾偏,向市場釋放寬信用信號,從土拍規(guī)則、限購政策、貸款投放、再到降準,均出現(xiàn)政策松動跡象。在政策邊際“放水”之際,財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的國有龍頭房企將是第一批受益對象,建發(fā)國際有望迎來新一輪的發(fā)展窗口期,進一步?jīng)_刺優(yōu)質(zhì)頭部房企梯隊。

邏輯二:建發(fā)國際長期重視資產(chǎn)質(zhì)量,保持高效的營運效率,實現(xiàn)有現(xiàn)金的利潤。

當前,房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代逐步過渡到存量時代,從重開發(fā)到重運營,從關(guān)注資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)而更多關(guān)注服務(wù)盈利。建發(fā)國際恰是屬于歷年來都保持依靠經(jīng)營效益驅(qū)動增長的企業(yè),這得益于其穩(wěn)健務(wù)實的管理團隊:其管理團隊大多跟隨建發(fā)房產(chǎn)三四十年的發(fā)展,所做的投資決策基于長線的戰(zhàn)略考慮,幫助公司實現(xiàn)長坡厚雪式的穩(wěn)健持續(xù)增長。

從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看,建發(fā)國際對持有型資產(chǎn)或四線以下的郊區(qū)大盤厭惡,土地資產(chǎn)的流動性極強。截至2021年6月,建發(fā)國際擁有總土地儲備面積1809萬平方米,總貨值達3133億,于2021年上半年期間,建發(fā)國際已實現(xiàn)接近0.43倍于上一年度的土儲去化,疊加今年下半年的銷售,建發(fā)國際有望沖刺較高的貨值去化水平。

同時,公司注重項目的盈利性和流動性的結(jié)合:一方面,通過積極參與土地市場競拍,取得有較高盈利質(zhì)量的地塊;另一方面,通過內(nèi)部高效營運管理,動態(tài)、實時把握項目開發(fā)節(jié)奏,實現(xiàn)項目的快速去化。例如,廈門建發(fā)灣璽、五緣映月、南京建發(fā)珺和府、成都建發(fā)央璽等多個當?shù)乇铐椖?,在項目開盤當天銷售去化率接近100%。通過快速實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠并進行再投資,提高資金的使用效率,進而提升了整體的投資收益率。

邏輯三:匠心打造高品質(zhì)產(chǎn)品及高美譽服務(wù),是實現(xiàn)銷售去化的有力保證。

近年來,公司在產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新發(fā)展上亦取得了不俗的成績,在消費升級的當下,保持充分的競爭力。公司深度研讀中國傳統(tǒng)文化、城市特性、人居需求和建筑工藝,匠心打造王府中式、禪境中式兩類新中式產(chǎn)品,產(chǎn)品在保持中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的同時,不斷通過對工藝、材料的迭代升級令其兼具美觀與實用性,使得新中式品牌深入人心,品牌實力不斷增強。

此外,建發(fā)物業(yè)作為建發(fā)房產(chǎn)重要的成員公司之一,亦通過高品質(zhì)的服務(wù)及良好的物業(yè)服務(wù)口碑(2020年賽惟物業(yè)服務(wù)滿意度93),助力建發(fā)國際在城市的品牌落地深耕及銷售的持續(xù)增長,行成了“高品質(zhì)住宅,高美譽服務(wù)”的雙向促進。

優(yōu)異的產(chǎn)品、品質(zhì)的服務(wù)、高效的運營、卓越的品牌為公司業(yè)績的增長帶來了持續(xù)的驅(qū)動力。

(廈門 建發(fā)·海玥和鳴)

邏輯四:優(yōu)秀的內(nèi)部企業(yè)文化基因,實現(xiàn)長足的增長潛能。

巴菲特曾說過:“有的企業(yè)有高聳的護城河,里頭還有兇猛的鱷魚、海盜與鯊魚守護,這便是應(yīng)該投資企業(yè)”。這便是對公司內(nèi)部管理的總結(jié):那便是“人”。

目前,建發(fā)國際管理層持股平臺及股權(quán)激勵計劃,占股本比重約7%,覆蓋數(shù)百位管理層及公司核心干部。同時,公司管理機制十分市場化,不存在多數(shù)國企的機制僵化。據(jù)了解,建發(fā)房產(chǎn)是罕見的實行一年一聘,每年嚴格實行任期目標管理責(zé)任制的國企。公司每年都設(shè)置明確的年度目標,打破國企鐵飯碗,拉開同崗位獎金的差距,實行能上能下的人力管理制度,公司也敢于破格提拔年輕人擔(dān)任中高級管理層。以市場為導(dǎo)向、業(yè)績?yōu)槟繕说钠髽I(yè)文化基因,是建發(fā)國際實現(xiàn)長足增長的內(nèi)在動因。

三、結(jié)語
當前在新的政策常態(tài)及行業(yè)格局下,投資房企的邏輯已經(jīng)迎來深層次的變化。行業(yè)趨于良性健康發(fā)展的大趨勢下,未來資源也將更集中在具備融資、拿地、運營、產(chǎn)品力、品牌力等優(yōu)勢的穩(wěn)健型房企之上。基于此,我們認為建發(fā)國際在長期發(fā)展過程中有著良好的表現(xiàn),公司競爭實力突出,具有顯著的“護城河”優(yōu)勢,業(yè)績增長勢頭不減,長期發(fā)展?jié)摿θ匀豢善冢谛袠I(yè)發(fā)展新邏輯下也將面臨價值重估機遇。

今年來,在行業(yè)整體承壓背景下,公司仍然得到了機構(gòu)的高度關(guān)注,被研報密集覆蓋,而就在近日,中金公司、西南證券分別首予建發(fā)國際集團 “買入”評級,目標價分別為22.06、20.14港元,較當前約15港元的現(xiàn)價仍有較大的潛在漲幅空間,足見機構(gòu)對其看好。實際上,筆者留意到,根據(jù)聯(lián)交所權(quán)益披露資料顯示,建發(fā)國際的股東多為“價投派”的外資機構(gòu),像英國Cederberg Capital 及加拿大Oceanlink這些長線價投基金的入局,亦不難看出建發(fā)國際牢固的根基,穩(wěn)健的財務(wù),優(yōu)秀的管理團隊,是長期投資的價值所在。

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